01 免租期4个涉税问题

情形一：甲公司将办公房出租给乙公司，约定6个月的免租期，请问这6个月是否存在视同销售缴纳增值税的风险？

免租期，不需要视同销售缴纳增值税。

根据国家税务总局公告2016年86号《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》第7条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

情形二：甲公司将办公房出租给乙公司，若是约定无偿使用，免收租金，请问是否存在增值税的风险？

免收租金，则就是无偿提供租赁服务了，在增值税上属于视同销售行为。

《财税〔2016〕36号 营业税改征增值税试点实施办法》规定：第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

情形三：甲公司将办公房出租给乙公司，约定6个月的免租期，请问这6个月是否不需要缴纳房产税了？

免租期内，虽然不需要视同销售缴纳增值税了，但是并不免征房产税，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

情形四：甲公司将办公房出租给乙公司，约定6个月的免租期，请问这6个月是否需要确认企业所得税的收入？

不需要的，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。因为按照规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税收入的实现。

《企业所得税法实施条例》第六条规定：“企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得”第十九条规定：“企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”

02 按揭资金未到位是否预计计税毛利

房地产企业较之其他企业在企业所得税上的最大区别在于：对于房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预交企业所得税。对房地产企业在收入未实现之前先预计一部分计税毛利并入当期应纳税所得额，其主要目的在于企业所得税均衡入库。

企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照不含税预收账款的金额为基数。房地产企业取得预收账款，签订合同时根据合同的不同结算方式确认完工前收入。订金、诚意金、会员费、优惠卡等，如未签订合同，企业所得税不确认收入。

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应在收到代销清单时确认收入的实现。由此可见，采取银行按揭方式销售开发产品的，银行按揭资金未到位之前不预计计税毛利。

03 出售无形资产，确认了收入，未进行处置账务处理，汇算清缴怎么处理?

2021年出售无形资产确认了营业外收入，未进行处置账务处理，22年在做汇算清缴时该怎么调整，在哪里调整？

提问存在逻辑问题：你如果“未进行处置账务处理”，“出售无形资产确认了营业外收入”，请问“营业外收入”是如何确认或如何来的？难道是直接把收到的钱计入“营业外收入”了？

出售无形资产正确的会计分录：

借：银行存款等

无形资产减值准备（如有）

累计摊销

贷：无形资产

营业外收入（或资产处置损益）

应交税费-应交增值税（销项税额）

说明：

1.执行企业会计准则的，使用“资产处置损益”，而不是使用“营业外收入”；

2.如果满足技术转让免征增值税条件的，上述会计分录中则没有“应交税费”；

3.如果是小规模纳税人，则使用“应交税费-应交增值税”；如果是一般纳税人，但是销售的土地使用权，且可以适用简易计税的，则使用“应交税费-简易计税”科目。

综上，您对照上述会计分录，看看您是否遗漏了上述会计分录中的对“无形资产”账面价值的冲销。如果确实没有冲销的，属于会计差错，应立即应会计差错更正，并按照更正后的财报作为2021年的年度财报进行申报，如果没有其他的税会差异，在按照更正后的财报申报后再申报企业所得税时就不需要做特别的纳税调整了。

04 老板个人名下的房产投资入股到自己一人有限公司中，需要缴纳哪些税费？

契税

根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

印花税

1、应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。因为个人是小规模纳税人，可以减半征收。

2、被投资方接受非货币性资产投资，应当确认实收资本或资本公积，对此还应当按照资金账簿贴花。 自2018 年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税。如果接受投资方是小规模纳税人，则在减半征收的基础上再减半。

个人所得税

根据《财政部、国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税[2015]41号）规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。

土地增值税

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

增值税

小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

(一)税务部门监制的发票。

(二)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(三)国家税务总局规定的其他凭证。

在实际执行中，部分纳税人由于丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，但可以提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料。