房地产企业无法消化的增值税留抵进项怎么办？

房地产企业的特性，一般行业达到竣工交付阶段，总包工程取票率达到80-90%，依据工程产值付款，其他工程进度取票在80-95%之间，整体剩余10%会相当的缓慢，或多或少涉及一些工程纠纷等问题。

2017,2018年成立的项目，交付在2020年2021年左右，其2019年3月账面进项非常巨大，超6个月增量留抵无法满足50万差额，即使满足也只能退少量留抵进项；项目交付确认销项后还剩部分进项留抵挂账的项目。在交付后一年陆陆续续取得了很多发票，但是呢房子都已经卖完了，仅剩一些无法销售出去的车位资产。

这部分留抵进项税少则百万，多则千万，这些资产无法盘活消化。

曾经的操作思路主要有如下几种：

1、找供应商换票，将专票替换成普票，进项税列入土增税清算成本，企业所得税汇缴成本。

2、继续开发新项目，进项税供新项目使用

3、项目公司改变经营模式变更为管理公司（一般主做租赁类，工程代建类）

上面几种方面都往往很鸡肋。

1.换票涉及大量的供应商沟通，本身进项留抵项目可能土增税本身就是负增值的，你以什么名义换票，供应商为什么要配合你换票。

2.企业所得税按年度汇缴；后续销售的车位本身收入成本倒挂，换票无意义（车位不保留成本的地区除外）；

3.新项目开发，因为本身房地产是项目制，用原有项目继续开发，弊端往往大于税收利益。比如新地块融资问题老架构是否满足？老项目工程历史遗留问题，官司缠身？新的合作方引入老架构能否调整等等；

4.做租赁类的一般是综合体项目公司，纯住宅的无法做，有自持住宅的做了的租金收益前期培育期又非常低，原有先进项可能要3-5年才能消化。出租一波装修原来的没消化，又来一堆新进项。

现在新的政策来了：关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告《财政部 税务总局公告2022年第14号》

本公告所称增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。适用增值税差额征税政策的，以差额后的销售额确定。

工信部联企业〔2011〕300号

（十三）房地产开发经营。营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

相关文件原文，大家可以查阅国家税税局官网查看，笔者截取其中有关房地产行业的内容。

结合《财政部 税务总局公告2022年第14号》及工信部联企业〔2011〕300号文件；17,18年及以后年度成立还有留抵进项税无法消化项目，赶紧动手一次性退还全部的留抵退税吧。微型企业在2022年4月，小型企业在2022年5月。