房地产企业公共配套设施是成本的重要组成部分，但在税前扣除上常常出现较大风险，需要特别关注以下三个关键点：

一、公共配套设施通常在红线范围内

项目公共配套设施一定是在项目红线以内的建筑物，如果不在项目红线内，通常不属于公共配套设施。比如勾地时承诺政府的其他条件，如红线外出资建设体育场、学校等政府工程，建成后移交政府的，体育场和学校并不在项目范围内，而是在政府土地上实施建设，所花费成本应作为购地条件计入土地成本，而不是公共配套设施费。

二、公共配套设施的非盈利性质

既然是公共配套设施，是规划中为项目所建设的配套，不属于可售面积，不能对外销售，开发商也不能对外出租、承包经营，这些牟利手段都会导致公共配套设施不能在税前扣除。

实务中常见的两种盈利处置手段为：

第一，将公共配套设施对外销售，典型的如地下车位。税务机关通常会将其认定为特殊形式开发产品，虽然不能独立办理产权，但依然要作为商品房销售收入，对应成本与收入匹配结转。

第二，将公共配套设施对外租赁和承包经营，税务机关在土地增值税清算中将不允许这部分成本扣除，企业在所得税前也有可能不能扣除。

三、公共配套设施的特殊产权归属要求

按照税法规定，公共配套设施要么产权属于全体业主，要么无偿移交政府部门，否则不能在土增清算前扣除。实务中的争议主要集中在产权属于全体业主的界定上：

争议一：如何理解产权属于全体业主？

产权属于全体业主是一个很难界定的概念，企业财务人员应关注报建手续和初始产权证明文件，确认相关配套设施是否产权属于全体业主；

争议二：产权属于全体业主是否必须移交？

按照税务机关的逻辑，既然产权属于全体业主，就应当向业主委员会履行移交手续，但实务中可能还未设立业主委员会，此时如何界定？各地税务机关处理各异，争议频繁。

有的税务机关认为应移交物业公司代管，有的税务机关要求开发商必须向业主发出公告，有的税务机关甚至还要求开发商在网签合同中备注公共配套，不一而足，企业应关注当地政策，避免因不能移交引发扣除风险。