最近与一施工企业交流，了解到该企业以垫资建设方式，获得某项目三分之二房屋产权。该项目总建筑面积9万平方米，建设资金全部由施工企业负担，建成后施工企业获得6万平方米物业，其余3万平方米归土地方。

该企业询问该注意哪些问题减少税务风险？我为其进行了分析，下边一一说明。

（1）

物业权属及其变化是厘定交易、确定税务关系的前提和核心。

土地不是普通商品，不存在权属不明的状态，房随地走，土地是谁的，地上建筑物就是谁的。在工程建设期，土地方是业主，工程项目的权属就归土地方。土地方属于工程项目的发包方，施工企业是工程项目的承建方。

正常情况下，土地方应支付工程款给施工企业，施工企业收到工程款应申报建筑业务的税费。现在，土地方（发包方）不支付工程款给施工企业，而是将6

万方建成房屋给施工方，这就属于“以房抵债”。

在资金不足的情况下，发包方与施工企业协商，以若干房屋抵偿施工单位部分工程款，是经常发生的业务。这一次，施工企业的全部工程款都被以房屋方式抵补，只是抵补规模大了而已，性质上仍然是“以房抵债”。

定义了业务性质后，土地方、施工企业的税务、账务处理方向就清楚了：土地方需要将交付给施工企业的6万平方米房屋行为视同销售，按照房屋价值缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等，同时将房屋价值反映为整体项目的建筑成本；施工企业需要按获得6万平房屋价值申报建筑业务收入，申报建筑业务增值税，工程相关材料、人工成本为建筑业务成本，业务收入抵减业务成本，有利润时需要缴纳企业所得税。办理房屋产权时还需要缴纳契税。

（2）

性质清楚后，接下来是如何控制税负了。分析一下就会发现，如何确定房屋价值，会同时影响土地方、施工企业双方的税负：

工程材料、人工成本是确定的，6万平方米房屋计价高，将导致施工企业多计建筑业务收入，多缴纳建筑业务增值税、所得税，也会多缴纳房屋产权过户的契税。

6万平方米计价高也会导致土地方视同销售房屋金额高，进而导致相关的增值税、土地增值税、企业所得税增加，也会导致自留3万平方米的计价基础提高，影响日后房产税的计价基础。

显然，按照施工企业的实际工程成本额来确定6万平方米房屋价值，是最低的计价，也是对双方都有利的安排。但是，由于一开始已经约定施工企业负责全部工程建设，土地方并不关注项目的具体建筑工程成本，因此，双方最初并未明确约定工程造价金额。

如果拿原始合作协议直接给税务部门去判定，税务部门从维护税款的利益出发，6万平房屋八成会会被认为需要按市场价格评估确定。这样一来，双方就都会多交税款。

稳妥的方式是自行补充文件，将6万平房屋价值锁定为项目工程成本。补充一下施工合同并不难，对双方都有利的事情很容易办。既然要补充文件，为避免风险，先签订一份工程承包合同，约定工程结算金额（成本金额），并约定工程完工时支付工程款。再签署一份债务抵偿协议，明确土地方资金紧张以6万方房屋抵偿全部项目工程款，双方互开发票等等。这样就能满足税务处理需要了。

（3）

如果施工企业拿到6万平房屋后自用，按照以上安排处理就完结了。但是，很多时候施工企业并没有这样的房屋自用需要，还需要进一步出售变现。在此情况下，如何安排才是最有利的呢？

不说其他税费和手续、时间成本，每次房屋产权过户至少产生一道3%的契税。因此，施工企业如果需要将获得的房屋进行变现，最好的方式是从土地方一次性过户给最终购买人，避免产生中间环节，就会减少税费产生。

在此情况下，由于对第三方销售要按市场价签约、开票、收款，房屋计价是不可能按建筑成本计价了。此时，最关键的问题是合理安排各方的协议文件，避免日后被追究省略的中间交易环节税费，确保交易的小船平稳无险。

实践中，当房地产企业拖欠施工企业材料，施工企业拖欠材料供应商或其他个人借款的情况下，为了相互抵债，房地产企业与施工企业签订“以房抵工程协议”，然后施工企业又与材料供应商或个人签订以房抵材料款或欠款的合同。如果这样签订合同，房地产企业正常缴纳了售房税费后，施工企业、材料供应商仍存在被认为存在售房行为并追究契税、增值税、企业所得税和土地增值税的风险。

此时正确的做法是：

1、房产企业与施工企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供应商是买方，施工企业是付款方。施工企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠施工企业的工程款，而且用于抵施工企业拖欠材料供应商的材料款。

2、同时，施工企业与材料供应商签订债务重组协议，约定：材料供应商免除向建筑公司应收材料款与施工企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分债务。