增值税作为房地产项目开发的三大税种之一，不管是采用简易计税核算办法还是采用一般计税核算办法，税负率都会达到项目整体收入的3%-7%。如何对地产项目的增值税进行有效管理，准确理解并把握好地产项目增值税全周期涉税政策，做好增值税预缴、申报和进项抵扣、抵减，以及增值税台账的设置和发票开具的管理，对房企来说至关重要。

假设开发成本（除土地成本外）全部取得9%的进项税票，不考虑开发费用的进项税额抵扣问题，开发费用（销管财暂按开发成本的10%扣除，不考虑财务费用实际列支情况），附加税按增值税的12%计算，不考虑其他税金。

1.增值税及附加：

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为:

应预缴增值税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按9%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能一般计税。

附加税：根据预缴增值税计算缴纳城建税、教育费附加及地方教育费，通常项目一般在市区或者县城为增值税金额的12%或10%，本文按12%暂估。

1）城市建设维护税的税率有7%、5%、1%三种，纳税人在市区税率为7%，纳税人在县城、镇的税率为5%，纳税人在乡村的税率为1%。

2）教育费附加税率是消费税税额和增值税税额的3%。

3）地方教育费附加税率为增值税税额和消费税税额的2%。

假设预缴增值税与增值税最终应纳金额一致咋，则：

（销售收入-开发成本）*9%=销售收入*3%

即：开发成本/销售收入=6/9，也就是说毛利率33.3%以上的项目增值税才不会多溢缴，因此税务管理工作未来将占据项目财务负责人工作的很大一部分。同时由于近些年城镇化已经发展到一定阶段，且随着“三条红线”、“房住不炒”以及一些地方政府管控，三四线很多房产项目处于亏损或者盈亏平衡边缘，即使一二线城市，随着土地成本的上升，房企毛利率下降是不可避免的趋势，而预缴增值税很可能会超出项目最终应当缴纳的税负金额，所以符合“留抵退”政策的房地产项目公司申请增量增值税退税对项目来说也越来越重要。税负管理、风险管控与应对，与税务关系维护，获得良好的纳税评级认定，将是增值税留抵退的关键工作，否则，纳税评级达不到B级，增值税留抵退税将是不可能的事情。

毛利率>33.3%的项目，附加税=（销售收入-开发成本）*9%*12%

=销售收入*毛利率*9%*12%；

毛利率<=33.3%的项目，附加税=销售收入*3%*12%

PS:增值税留抵退政策，详见《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》【国家税务总局公告2019年第20号】

2、土地增值税

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

土增税税率表：

档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式说 明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%

注:纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

--财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文

土增税也采取预缴制度，计算方法一般采用：

预缴土增税=（预收账款-预交增值税）*预缴土增税税率

=（预收账款-预收账款/1.09*3%）*预缴土增税税率

不同省市的土增税预缴率是不同的，根据国税发〔2010〕53号 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 ：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。安徽、湖北各城市土增税预征率一般在1.5%以上，一般项目具有普通住宅、非普通及其他，假设一般项目的土增税税负预缴率安徽2%、湖北3%，那么假设项目预缴土增税与实际清算金额相等（增值率一般小于50%），暂不考虑附加税（非普通住宅），则：

安徽：

（销售收入-1.3开发成本） *30%=（销售收入*1.09-销售收入*3%）*2%

得：开发成本/销售收入=71.49%，即只有毛利率>28.51%的（非普通或者房企普通住宅免征土增税政策的）项目，清算土增税金额才会大于预缴金额，不会产生土增税溢交。如果项目整体规划均为普通住宅，毛利率只有大于36.2%以上才会产生应纳义务，否则，可以申请免征。

不难看出即使项目有盈利，增值税和土增税很大情况下都是溢交的，除非，申请增值税留抵退或者土增税零预征申报。

所以在项目整体税负管控过程中既要考虑进项税的取得，也要做过程中的增值税留抵退的申请，而土增税既要考虑普通住宅定价的跳点、规划报建的分期、业态的搭配，同时也要考虑突破常规情况的一些备案，合理方法的分摊不是一层不变的而是不断更新的。

Q：房企预售自行开发的房地产项目，预缴的增值税可以在预缴当期抵减其他业务需缴纳的增值税吗？

A：该提问可以区分为两个点，一是房企预缴的增值税是否可以在预缴当期做抵减；二是达到抵减条件的增值税是否可以抵减其他业务需缴纳的增值税。

对于预缴的增值税抵减时间的问题。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房企采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，已预缴的税款，需要待纳税义务发生计算应纳税款时，才可抵减已预缴的增值税税款，如在预缴当月尚未达到纳税义务发生时间，是不可以在预缴当期抵减预缴的税款的。房企增值税的预缴需与财税[2016]36号规定的其他三种情形：纳税人跨县市提供建筑服务、销售不动产和不动产经营租赁的增值税预缴做好区分。这三种情形都是在当期预缴后，当期回机构所在地进行纳税申报，当期预缴的增值税是可以在当期纳税申报时进行扣除。主要是因为纳税义务发生时间，其余三种情况在预缴当期就已经发生纳税义务，而房地产由于其行业的特殊性，一般到交楼才达到纳税义务发生时间。

对于是否可以抵减其他业务需缴纳的增值税。根据国家税务总局公告2016年第18号第十四条、第十五条的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法或简易计税方法计税的，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。文件是比较明确规定，是销售自行开发的房地产项目，在计算应缴税款时，抵减已预缴税款。目前政策是针对特定行业、特定业务才规定增值税的预缴，因此只有前期预缴了税款，在实际申报时才涉及到预缴税款的抵减。因此，预缴的增值税不能用作其他税目（如出租收入、水电转售）增值税申报的抵减。

Q：可抵减增值税销售额的土地价款，具体范围包括哪些？

A：根据国家税务总局公告2016年第18号和财税[2016]140号的规定，可扣除的土地价款包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

需注意，土地价款应当取得省级以上（含）财政部门监制的财政票据；拆迁补偿费用应提供拆迁协议、拆迁补偿费用凭证和银行流水、签收名册等能够证明拆迁补偿费用真实性的资料。

Q：房企的卖房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？

A：对于销售行为存续时收取的利息、滞纳金等，应作为价外费用计入应税收入；如购房者因为未按合同期限缴纳购房款，房地产开发企业向购房者收取的利息。对于因销售行为中断而收取的违约金，则属于赔偿款，不属于增值税应税范围；如购房者因为放弃购买房产，房地产开发企业向购买者收取的违约金。

即：销售行为成立时，卖房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，卖房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

Q：我司通过收购旧厂并协议出让方式获得土地使用权，补缴的土地出让金是否需要计入契税依据？

A：

需要计入契税计税依据，根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

增值税是对商品的生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税；目前增值税税率9%，预缴税率3%；月度预缴，年度清算，竣工清缴。

增值税计算：

1. 预缴增值税=销售回款/（1+9%）*3%
2. 应缴增值税=销项税-进项税

=（销售收入- 当期允许扣除的土地金额）/（1+9%）*9%-进项税

当期允许扣除的土地金额=（土地成交价款+拆迁补偿费）*当期销售面积/总可售面积（不考虑车位）；

• 进项税一般为总成本中扣除土地成本和三项费用之外的其他成本项产生的增值税，包括前期费用（6%）、建安工程费（9%）、基础设施费（9%）、配套设施费（9%）、不可预见费（9%）、开发间接费（9%）等（括号里的增值税率仅为简化表示，具体到测算中会根据各成本细项实际税率具体计算）；

纳税义务发生时间：

1. 月度预缴：有销售回款之后就开始预缴，销售回款/（1+9%）*3%
2. 交付清缴：清缴时 应补缴增值税=应缴增值税-预缴增值税，只补不退；

(实际操作过程中，因为有增值留抵的情况，而且项目是分期竣工分期确认收入，一旦出现进项税金较大情况，可以暂停预缴，所以正常情况下一般不会发生清缴额大于预缴额的情况；亏损项目除外)

增值税附加税：

以增值税缴纳义务为前提，累计税率12%（城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加费2%），以增值税额为计税依据，即=增值税*12%；增值税附加税和增值税一起预缴和清缴；

城建税市区税率是7%，县城和镇税率是5%，目前已知的是静海的某些区域城建税税率是 5%，具体到项目上大家还要去税务局问清楚；

增值留抵退税：

18年新出的政策，由于企业不到竣工交付不能清缴，无法清算垫付的进项税金，增大资金压力，因此允许房企在预缴过程中分期向税务局申请进项税退税。

前置条件：

1. 公司税务等级为A或B级（新公司不行，一般得纳税满2-3年）
2. 连续半年以上进项税金大于0 ；
3. 进项税余额大于50万；

具体操作：每半年退一次，每次退剩余进项税额的60%；

特殊情况：

收并购和法拍项目中，施工证里开工日期在2016年4月30日前的项目，有两种清算方式：

5%税率简易计税：应缴增值税=销售额/（1+5%）*5%

9%一般计税：应缴增值税=（销售收入- 当期允许扣除的土地金额）/（1+9%）*9%-进项税